
Como evitar riscos jurídicos em parcerias comerciais
agosto 15, 2025
Vícios de construção: quais são e como agir legalmente
agosto 15, 2025A aquisição de um imóvel na planta representa um passo significativo na vida de muitas pessoas, um investimento que carrega sonhos e expectativas. No entanto, para que essa jornada seja segura e tranquila, é fundamental conhecer os direitos do consumidor.
Compreender as garantias legais que protegem o comprador é a principal ferramenta contra possíveis adversidades e abusos por parte de construtoras e incorporadoras.
A legislação brasileira oferece um robusto amparo ao adquirente, considerado a parte vulnerável nessa relação de consumo.
Desde a oferta e publicidade até a efetiva entrega das chaves e o período pós-ocupação, cada etapa é regulada por normas que visam equilibrar o contrato.
Ignorar essas prerrogativas pode resultar em prejuízos financeiros e emocionais consideráveis. Por isso, estar bem-informado não é apenas uma recomendação, mas uma necessidade para quem decide investir em um projeto imobiliário que ainda está no papel.
A relação contratual é complexa e envolve documentos extensos, muitas vezes com uma linguagem técnica e de difícil compreensão para o leigo.
É nesse contexto que a clareza sobre seus privilégios legais se torna um diferencial, permitindo uma negociação mais justa e a exigência do cumprimento de tudo o que foi prometido pela empresa. A informação é, sem dúvida, o alicerce para uma compra segura.
A Análise do Contrato e Cláusulas Abusivas
O contrato de promessa de compra e venda é a peça central que formaliza a negociação do imóvel na planta. Nele, devem constar todas as informações essenciais sobre o bem, de forma clara e precisa, conforme determina o Código de Defesa do Consumidor.
É um direito seu exigir que tudo o que foi prometido verbalmente ou em materiais publicitários esteja devidamente registrado no documento.
Muitas vezes, os contratos são de adesão, ou seja, com cláusulas pré-estabelecidas pela construtora. Isso não significa que o comprador deva aceitar tudo passivamente.
É crucial estar atento a cláusulas que estabeleçam obrigações injustas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, as chamadas cláusulas abusivas, que são nulas por lei.
A análise minuciosa de cada item é indispensável. Verifique com atenção os prazos, os valores, os índices de correção monetária (INCC) e, principalmente, as penalidades aplicadas a ambas as partes em caso de descumprimento. A assessoria de um advogado especializado pode ser um investimento valioso para evitar problemas futuros.
É fundamental que o memorial descritivo da obra seja detalhado, especificando todos os materiais de acabamento e equipamentos que serão utilizados.
Detalhes sobre a estrutura, como o tipo de fundação ou o uso de um andaime tubular específico durante a fase de construção das fachadas, por exemplo, devem constar nos anexos técnicos do projeto.
Exija transparência total sobre o que está sendo comprado.
Qualquer disposição que restrinja direitos ou que seja de difícil compreensão deve ser questionada. A interpretação das cláusulas contratuais será sempre a mais favorável ao consumidor, um princípio basilar que garante maior proteção ao comprador.
Não hesite em solicitar esclarecimentos e, se necessário, a alteração de pontos que pareçam desfavoráveis ou ambíguos antes de assinar.
O Atraso na Entrega da Obra
Um dos maiores temores de quem compra um imóvel na planta é o descumprimento do prazo de entrega.
A legislação e a jurisprudência estabeleceram balizas claras para essa situação, protegendo o consumidor dos prejuízos decorrentes da demora da construtora. O contrato deve prever uma data certa para a entrega das chaves.
É comum a existência de uma cláusula de tolerância, que geralmente prevê a possibilidade de um atraso de até 180 dias sem que isso configure uma falha da empresa.
Essa cláusula é considerada legal pela maioria dos tribunais, desde que esteja expressa de forma clara no contrato. Contudo, ultrapassado esse período, a construtora é considerada inadimplente.
A partir desse momento, nascem para o consumidor diversas opções.
A empresa não pode simplesmente justificar o atraso com argumentos genéricos, como chuvas excessivas ou a falta de um fornecedor de cano de concreto, pois esses eventos são considerados riscos inerentes à sua atividade empresarial e não podem ser repassados ao cliente.
A responsabilidade da construtora é objetiva.
Quando a entrega excede o prazo de tolerância, o comprador pode tomar algumas medidas para garantir seus direitos. A escolha dependerá de seus objetivos e da gravidade do atraso.
Diante do descumprimento contratual por parte da construtora, o consumidor pode:
- Exigir o congelamento do saldo devedor, corrigido apenas por um índice de preço, e não mais pelo INCC.
- Pleitear uma indenização por danos materiais, como o pagamento de aluguel que teve de arcar por não poder se mudar.
- Solicitar a aplicação de uma multa reversa, caso o contrato preveja penalidade apenas para o atraso do consumidor.
- Requerer a rescisão do contrato, com a devolução integral e imediata de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente.
É fundamental buscar orientação jurídica para avaliar qual o melhor caminho a seguir. A notificação formal da construtora sobre o descumprimento do prazo é o primeiro passo para resguardar suas prerrogativas e buscar uma solução amigável ou, se necessário, judicial.
Vistoria e Defeitos Construtivos
O momento da entrega das chaves é aguardado com grande expectativa, mas exige máxima atenção do comprador.
Antes de assinar o termo de recebimento do imóvel, é seu direito realizar uma vistoria minuciosa, um verdadeiro pente-fino em cada detalhe da unidade adquirida. Essa inspeção é crucial para identificar eventuais vícios e defeitos construtivos.
Leve consigo o memorial descritivo, que é o documento que detalha todos os materiais, marcas e padrões de acabamento prometidos pela construtora.
Verifique se tudo foi entregue conforme o especificado. Teste todas as torneiras, descargas, tomadas e interruptores. Observe o alinhamento de pisos e paredes, a qualidade da pintura e o funcionamento de portas e janelas.
Caso encontre qualquer irregularidade, por menor que seja, não hesite em registrar. O ideal é levar um checklist e, se possível, a companhia de um engenheiro ou arquiteto de confiança para uma avaliação técnica.
Desníveis, rachaduras, infiltrações ou um acabamento de qualidade inferior ao prometido devem ser formalmente reportados à construtora.
A empresa é obrigada a corrigir todos os problemas apontados. Por exemplo, se o memorial prometia um piso concreto acabado com um tratamento polido específico e o que foi entregue está poroso e manchado, você tem o direito de exigir a sua substituição ou reparo adequado.
A assinatura no termo de vistoria com ressalvas é a garantia de que os problemas foram identificados e que a construtora se responsabilizará por eles.
Após a entrega das chaves, a construtora ainda responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de garantia legal de cinco anos.
Para vícios aparentes e de fácil constatação, o prazo para reclamar é de 90 dias. Já para os vícios ocultos, que só aparecem com o tempo, o prazo começa a contar a partir do momento em que o defeito é detectado.
A Rescisão Contratual e a Devolução de Valores e Direitos do consumidor
Situações podem mudar, e o consumidor pode precisar ou desejar desistir da compra do imóvel na planta.
Esse direito à rescisão contratual, conhecido como distrato, é garantido por lei, mas suas condições variam dependendo de quem deu causa ao término do negócio: o comprador ou a construtora.
Quando a rescisão ocorre por culpa exclusiva da construtora, como no caso de atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância, o consumidor tem o direito de receber de volta 100% dos valores que pagou.
A devolução deve ser feita em parcela única e com a devida correção monetária, além de eventuais multas previstas em contrato.
No entanto, se a iniciativa da rescisão parte do comprador, por motivos pessoais como a perda de emprego ou a impossibilidade de obter financiamento, as regras são diferentes.
A construtora terá o direito de reter uma parte do montante pago para cobrir despesas administrativas e de publicidade.
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) estabeleceu um percentual máximo de retenção. Para a maioria dos casos, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos.
Em empreendimentos submetidos ao regime de afetação, onde o patrimônio da obra é separado do da construtora, essa retenção pode chegar a até 50%.
É importante ressaltar que qualquer cláusula que estipule a perda total das parcelas pagas é abusiva e, portanto, nula. O consumidor que desiste do negócio tem o direito assegurado de reaver parte significativa do que investiu.
A negociação com a construtora é sempre o primeiro caminho, mas a via judicial pode ser acionada para garantir uma devolução justa.